تجربیات مشتریان | AR | EN

۰۲۱۷۱۱۷۸

|

پاسخ ۱۰ پرسش سازنده‌ های ساختمانی برای ورود به نوسازی پایتخت

مشاور رئیس ‌جمهوری در اجرای برنامه ملی باز آفرینی شهری و متولی نوسازی بافت‌ های فرسوده در شهر تهران به۱۰ ابهام اساسی گروه اولیه سرمایه‌ گذار متقاضی ورود به نسخه جدید نوسازی پایتخت پاسخ دادند.

پاسخ ۱۰ پرسش سازنده‌ های ساختمانی برای ورود به نوسازی پایتخت: 

اکبر ترکان مشاور رئیس‌ جمهوری در اجرای برنامه ملی باز آفرینی شهری و رضا میر صادقی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران دیروز در یک دور همی کارشناسی در جمع گروه اولیه سرمایه ‌گذار در بافت ‌های فرسوده شهری به ابهام‌ زدایی از جزئیات اجرایی این طرح پرداختند.

این نشست به دنبال آغاز عملیات اجرایی فاز اول برنامه ملی باز آفرینی شهری برگزار شد که نیمه دوم بهمن ماه امسال با فرمان رئیس‌ جمهوری کلید خورد؛ در قالب برنامه ملی باز آفرینی شهری تا پایان سال ۱۴۰۱، مجموعا ۱۳۳۴ محله و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی(سالانه ۱۰۰ هزار واحد) نوسازی خواهد شد؛ این در حالی است که تمام طرح‌ های دولت‌ های یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن (شامل طرح مسکن پیشگام، مسکن پایاپای، مسکن امید و...) در این طرح گنجانده شده است.

 

در طرح ملی باز آفرینی شهری، یک اهرم شروع کار برای توسعه ‌گران در نظر گرفته شده است؛ این اهرم گران ‌ترین و مهم ‌ترین جزء ساخت و ساز را در قالب طرح زمین صفر در اختیار توسعه‌‌گران و سرمایه‌ گذاران قرار میدهد؛ به این معنا که اراضی دولتی مستعد نوسازی در بافت‌ های فرسوده در ابتدا در قالب مشارکت توسعه ‌گران با مالک زمین(دولت یا شهرداری)، در اختیار توسعه‌ گر قرار میگیرد و بعد از اتمام دوره ساخت، سهم سازنده و مالک زمین مطابق با ضوابط تعیین ‌شده تفکیک میشود. در این طرح همچنین به شرط تامین یارانه سود و منابع مالی مورد‌ نیاز، وام نوسازی بدون سپرده نیز به توسعه ‌گران پرداخت میشود.

اولین سوال و ابهام گروه اولیه سرمایه ‌گذار متقاضی سرمایه ‌گذاری برای اجرای فاز اول نسخه جدید نوسازی در قالب طرح ملی باز آفرینی بافت ‌های فرسوده شهر تهران، مربوط به «یک تصور غلط از واگذاری زمین دولتی» برای اجرای این طرح است؛ سرمایه‌ گذاران متقاضی ورود به نسخه جدید نوسازی روز گذشته ابهام خود را در خصوص «نحوه تامین مسکن جایگزین» برای خانوار هایی که ملک آنها مورد نوسازی قرار خواهد گرفت، مطرح کردند؛ مشاور رئیس ‌جمهوری در پاسخ به این ابهام اعلام کرد: همه توسعه ‌گران موظف به تامین مسکن جایگزین برای مدت زمان ساخت ‌و ساز روی املاک فرسوده متعلق به مردم هستند؛ هر چند در طرح زمین صفر و در فاز اول اجرای این طرح، اراضی تملّک ‌شده از سوی دولت در اختیار توسعه ‌گران قرار خواهد گرفت و در فاز های بعدی نیز از موجودی واحدهای مسکونی نوسازی‌ شده به‌ عنوان مسکن جایگزین استفاده خواهد شد؛ اما در محل‌ هایی که چنین اراضی و امکاناتی وجود ندارد توسعه ‌گران خود مکلف به تامین مسکن جایگزین برای ساکنان بافت‌های فرسوده هستند.در واقع زمین دولتی به ‌عنوان «اهرم شروع» نسخه جدید نوسازی در بافت‌ های فرسوده به کار گرفته خواهد شد و به این معنا نیست که کل فرآیند نوسازی در بافت ‌های فرسوده روی زمین‌ های تملّک شده و آماده انجام میشود.

 

دومین پرسش گروه اولیه سرمایه ‌گذار درباره ماهیت «مخاطب طرح دولت برای فراخوان مشارکت در طرح ملی باز آفرینی شهری» مطرح شد؛ سرمایه‌ گذاران این پرسش را مطرح کردند که آیا پیمان کاران نیز میتوانند مخاطب فراخوان منتشر شده برای مشارکت در این طرح ملی باشند؟ ترکان در پاسخ به سوال آنها اعلام کرد: مخاطب این طرح تنها «توسعه ‌گران» هستند؛ توسعه ‌گر به ‌عنوان شخصی که قادر به تملّک، تامین سرمایه، ساخت و ساز و مدیریت فضاهای احداث ‌شده باشد؛ بنابراین پیمان کاران مخاطب این طرح نیستند چرا که یک توسعه ‌گر در وهله اول باید «سرمایه ‌گذار» نیز باشد.

 

«نحوه تعیین تکلیف سهم سرمایه ‌گذار یا توسعه ‌گر بعد از اتمام دوره ساخت» سومین ابهام مطرح شده از سوی سرمایه ‌گذاران حاضر در این نشست بود؛ مشاور رئیس ‌جمهوری و متولی نوسازی بافت ‌های فرسوده در پایتخت در پاسخ به این سوال اعلام کردند اختیار چگونگی عرضه واحدهای ساخته ‌شده در قالب سهم سازنده یا توسعه ‌گر بر عهده خود توسعه ‌گر است و دولت هیچ اجبار و الزامی از این ناحیه که سهم توسعه‌ گر از فرآیند مشارکت به چه صورت به بازار مسکن عرضه شود ندارد؛ توسعه‌ گران میتوانند به هر روش دلخواه اعم از فروش واحدها، اجاره آنها یا اجاره به شرط تملیک، سهم خود را به بازار مسکن عرضه کنند و دولت دخالتی در این باره نمیکند.

 

 

ابهام چهارم سرمایه‌ گذاران به «نحوه محاسبه آورده سرمایه‌ گذار» در زمان تعیین سهم وی از فرآیند مشارکت برمیگردد؛ در پاسخ به این ابهام اعلام شد آورده سرمای ‌گذار به معنای هزینه‌ ای است که از سوی سرمایه‌ گذار صرف ساخت و ساز در پروژه شده است و کلیه فرآیندهای مربوط به مهندسی ارزش و خلق ارزش افزوده در پروژه نیز از ملاک‌ ها و امتیازات مثبت در زمان انتخاب سرمایه‌ گذار محسوب میشود. مشاور رئیس ‌جمهوری و متولی نوسازی بافت‌ های فرسوده در شهر تهران همچنین در پاسخ به ابهامی در خصوص «نحوه تضمین بازگشت سرمایه توسعه ‌گران بعد از اتمام دوره ساخت» اعلام کردند: حداقل نیمی از واحدهای ساخته ‌شده از سوی توسعه ‌گران به ‌عنوان سهم دولت در نقش مالک زمین از توسعه ‌گران دریافت میشود و مابقی به جهت پرداخت تسهیلات با سقف مناسب و نرخ سود تک ‌رقمی از محل صندوق پس ‌انداز مسکن یکم (نرخ سود ۶ درصدی)، از متقاضی کافی برای خرید برخوردار خواهد بود.

 

سرمایه‌ گذاران همچنین در خصوص «طول عمر این طرح و دوام محور قرار گرفتن توسعه ‌گران به ‌عنوان بازوی اصلی ساخت و ساز در بافت ‌های فرسوده» از مشاور رئیس‌ جمهوری سوال کردند؛ وی در پاسخ به این ابهام اعلام کرد با توجه به اعتقاد موجود مبنی بر نقش حاکمیتی و نظارتی دولت و پرهیز از تصدی ‌گری و ورود مستقیم به ساخت و ساز در بافت فرسوده، تلاش میکنیم در سال‌ های آینده نیز کلیه عملیات اجرایی مربوط به ساخت و ساز در بافت‌ های فرسوده از سوی توسعه‌ گران انجام شود و این فرآیند ادامه ‌دار شود.

 

 

پرسش هفتم توسعه ‌گران به «سطح کیفی ساخت وساز ها در بافت ‌های فرسوده در قالب طرح ملی باز آفرینی شهری» بر می‌گردد؛ در پاسخ به این پرسش اعلام شد ساخت و سازها باید حداقل در سطح معمول ساخت وساز های معمولی شهر تهران به لحاظ کیفیت باشد.

 

همچنین متولی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران در پاسخ به این پرسش که مسئولیت «راهبری، تامین و راه ‌اندازی خدمات روبنایی» بر عهده چه کسی قرار دارد، اعلام کردند: دولت و شهرداری تنها تا مرز محدوده محل فعالیت توسعه‌گران وارد می‌شوند و کلیه مسوولیت‌ها در فضایی که توسعه‌گر مکلف به فعالیت در آن شده است بر عهده خود وی قرار دارد و دولت مداخله‌ای در این فضاها ندارد.

 

متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران همچنین درباره «مشوق‌های ورود به بافت‌های فرسوده شهر تهران» در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری اعلام کرد: موافقت‌های اولیه برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در بافت‌های فرسوده با نرخ سود ۶ درصد و تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود ۵/ ۱۰ درصد حاصل شده است.

 

میرصادقی همچنین از تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض صدور پروانه و انشعابات آب، گاز، برق و... و همچنین تلاش در جهت به حداقل رساندن هزینه دریافت خدمات مهندسی و سایر هزینه‌های ساخت وساز در قالب این طرح خبر داد.

 

مشاور رئیس‌جمهوری در اجرای طرح بازآفرینی شهری نیز در پاسخ به پرسش دیگری درباره «ناکافی بودن مساحت قطعات مشخص شده اراضی برای ساخت یک محله با زیربناها و روبناهای کامل» اعلام کرد:هر کدام از قطعاتی که برای ساخت‌و‌ساز در اختیار توسعه‌گران قرار داده می‌شود مختص احداث یک یا چند پروژه مشخص است و به‌عنوان مثال قرار نیست روی یک قطعه زمین ۲ هزار مترمربعی یک محله با امکانات کامل احداث شود؛ بلکه این زمین تامین‌کننده برخی از اجزای یک محله اعم از واحدهای مسکونی و خدمات زیربنایی و روبنایی و نوعی اهرم شروع برای نوسازی در آن محله است.

 

به گفته وی دولت قصد دارد از طریق نوسازی «محله محور» از ایجاد «خواب‌شهرها» جلوگیری کند.

 

captcha